Investice do nemovitostí je už po dlouhá léta populárním a poměrně dostupným investičním nástrojem. Jaké nástrahy a výhody nabízejí investování do nemovitostní a co všechno si před tímto krokem rozmyslet?
Investice do nemovitostí, ať už se jedná o komerční prostory nebo koupi nájemního bytu, je stále vnímána jako jeden z nejlepších způsobů, jak zhodnotit své finance. Tento typ investice svým majitelů generují mnohem větší výnosy, než nalezneme například u termínovaných vkladů nebo stavebních spoření.
O tom, že termínované vklady vám dělá spíše medvědí službu, jsme si řekli již v našem příspěvku o inflaci. Investiční nemovitosti navíc mají dvě obrovské výhody. Velmi dobře uchovávají vloženou hodnotu, a navíc v průběhu času rostou na ceně.
Jak vybrat investiční nemovitost
Na internetu naleznete mnoho zaručených návodů a sázek na jistotu, ale jako u každé investice, tak i u investice do nemovitostí, platí stejné pravidlo – řiďte se vlastním rozumem. Pří výběru nemovistostí je proto dobré zvážit následující faktory:
Lokalita
Mezi americkými investory panuje u nemovitostí jedna základní poučka – O koupi nemovitosti rozhodují 3 věci: lokalita, lokalita a lokalita.
Je snadné podlehnout klamu levné investice a zakoupit „výhodnou“ nemovitost. Koupit si nemovitost na příklad na severu Čech může pro vás být spíše Danajský dar. Před samotnou koupí byste určitě měli vzít v potaz fakt, že nový dům ve špatné lokalitě má nižší cenu než starý dům v dobré lokalitě.
Proto byste při výběru lokality neměli být krátkozrací a řídit se jenom cenou nemovitosti. Sice vás na chvíli může hřát dobrý pocit, že jste ušetřili peníze. Nicméně u nemovitostí neplatí ono známé přísloví – Lepší vrabec v hrsti než holub na střeše.
Při výběru správné lokality je určitě dobré zvážit ekonomickou situaci daného místa. Tuto situaci místa můžete určit například podle výběru daní z příjmu, které jsou volně dostupné na radnicích jednotlivých měst.
Důležité je také zvážit občanskou vybavenost zvoleného místa. Určitě věnujte svůj čas průzkumu a zjistěte, zda se v okolí nacházejí základní služby jako je obchod, banka, škola nebo lékař. I tento faktor má pak výrazný vliv na další pronájem nebo prodej nemovitosti. Výhodou je pak kupovat nemovitosti v místě, které znáte a můžete tak na základě vlastních zkušeností určit atraktivitu dané lokality.
Sázkou na jistotu bývají investice do nemovitostí v univerzitních městech. Věc je to zcela logická. Každoročně se v nich objevuje velká skupina studentů, která hledá krátko nebo střednědobé pronájmy. Výhodou je také to, že se tato poptávka každoročně obnovuje.
Celý výběr lokality nemovitosti by se dal shrnout do poučky – Neinvestujte do lokality, která je nevhodná, pokud k tomu nemáte svůj zvláštní důvod. Při výběru špatné lokality musíte totiž počítat s tím, že návratnost této investice bude pomalejší. Zvažte proto všechna pro a proti, než začnete hledat samotnou nemovitost.
Stav nemovitosti
Našli jste ideální lokalitu a teď zbývá druhý o to důležitější krok vybrat tu správnou nemovitost. Stav nemovitosti je totiž hned po lokalitě druhým největším faktorem, který ovlivňuje její cenu.
V tomto případě se nevyplácí sázet na své laické oko a mnohem lepší je najmout si odborníka. Ten by měl odhalit a zhodnotit případné náklady na rekonstrukci nebo skryté závady, které mají vliv na konečnou cenu nemovitosti.
U bytových domů byste měli klást důraz na složení a plány družstva nebo společenství vlastníků. Často totiž v těchto případech dochází k rozporům mezi majoritními vlastníky, které pak blokují případné opravy a investice a snižují tím celkovou tržní hodnotu.
Velikost nemovitosti
U velikosti platí, že méně je více. Již dlouhodobě je největší poptávka po nájemních bytech menších velikostí. Důvodů pro to je hned několik. Prvním a nezpochybnitelným je cena. Malé byty jsou cenově dostupnější a poptávka po nich je jedna z nejvyšších.
K nejvyhledávanějším bytům stále patří ty o velikosti 2+1 a ideálně o výměře 40 m2. Ty představují nejžádanější kombinaci – 2 samostatné pokoje a oddělenou kuchyň. U těchto bytů poptávka silně převyšuje nabídku. U těchto bytů se nájemníci shánějí snadno a za velmi rentabilní cenu pronájmu.
Neznamená to, že velký byt je nepronajimatelný, ale jejich pronájem vzhledem k ceně nevychází v tak dobrém poměru jako u menších bytů. Velké byty mají svůj význam zejména u studentů, kde je stále populární spolubydlení ve větších prostorech a skládání se na společný nájem.
Sledujte plány budoucího rozvoje
Dalším krokem k úspěchu a dobrému zhodnocení investice do nemovitosti je sledovat rozvojové a investiční aktivity daného místa. Dobrým signálem je růst logistických areálů, výrobních hal, administrativních center nebo nákupních středisek. Plány budoucího rozvoje hrají totiž významnou roli při růstu cen nemovitostí.
Významnou roli může mít založení nové univerzity nebo expanze zahraniční společnosti jako je například Amazon. Tyto události zcela změní dynamiku místa a přitáhnou do stovky až tisíce nových potencionálních nájemníků.
Sledování budoucího rozvoje se tedy více než vyplatí. Cena nemovitosti může, právě díky některé z těchto plánovaných skutečností, vystoupat značně nahoru oproti původní ceně.
S jakými náklady je nutné počítat
Před koupí investiční nemovitosti je důležité zvážit také veškeré náklady. Ty se samozřejmě liší nemovitost od nemovitosti. Alfou a omegou a zároveň největší položkou nákladů je logicky cena nemovitosti. Počítat ovšem musíme i přidruženými náklady jakými jsou:
1. Náklady při koupi nemovitosti
K samotné ceně nemovitosti se nabalují další náklady. Počítat tedy musíme s:
Právní náklady
Při koupi je ze zákona požadovaný platný převod nemovitosti, který musí být vyhotoven v písemné formě a opatřen úředně ověřenými podpisy. U pořízení nemovitostí se typicky setkáme s těmito smlouvami smlouva o smlouvě budoucí, smlouva o úschově finančních prostředků a listin a se samotnou kupní smlouvou.
Na této položce se nevyplácí šetřit. Je více než dobrou praxí si nechat veškeré smlouvy prověřit u kvalitních právníků. Počítejte ovšem s tím, že za kvalitního právníka zaplatíte přes 10.000,- Kč. Je to ovšem investice, která se vyplácí.
Zápis do katastru nemovitostí
Správní poplatek za takzvané přijetí návrhu na zahájení řízení o vkladu zaplatíte na katastru nemovitostí – 2000,-Kč
Provize realitní kanceláři
Průměrná provize pro realitní kancelář se pohybuje mezi 3–7 % z prodejní ceny vybrané nemovitosti. Na výši provize má ovšem vliv také lokalita nemovitosti a počet obyvatel daného místa a jejich životní úroveň. Můžeme se tak setkat se situací, kde se za obdobnou nemovitost provize liší až trojnásobně.
2. Náklady na provoz nemovitosti
Po koupi samotné nemovitosti je třeba kalkulovat s provozními náklady, jakými jsou:
Počáteční rekonstrukce nemovitosti
Samozřejmě záleží na stavu nemovitosti, jakou pořizujeme. Ovšem s nějakým drobným nákladem lze počítat s takřka železnou jistotou. Počáteční náklady se tak mohou pohybovat mezi desítkami až stovkami tisíc korun. Pro stanovení nákladů lze využít některou z online kalkulaček dostupných na internetu.
Fond oprav
U investiční nemovitosti si sice zbavíte placení nájmů, ale stále tu v případě bytu ve společenství vlastníků, zůstává fond oprav. Tento měsíční příspěvek pokrývá náklady na věci jako je úklid společných prostor, rekonstrukce společných prostor nebo například televizní anténu. Jeho výše se stanovuje podle výměry bytu. Typická cena se pohybuje mezi 10-50,- Kč za m2.
Náklady na plyn, elektřinu a vodu
Tyto položky jsou na dohodě mezi vlastníkem a nájemce. Obecnou zvyklostí je, že poplatky za energie platí nájemce nad úroveň svého nájmu.
Ušlý nájem a zprostředkování nového nájemníka
Bohužel nežijeme v ideálním světě, a tak se jednou za čas může stát, že ve své nemovitosti zrovna nebudete mít nájemníka. V tomto případě je třeba počítat s ušlým ziskem. V tomto případě není čas ztrácet čas a otálet s hledáním nového nájemníka. Tato hluchá místa se dají vykrýt případnými investicemi do drobných renovací.
Pokud se vám nechce pouštět do vlastního výběru nájemníků, tak se můžete obrátit na některou z realitních kanceláří nebo na specializované zprostředkovatele. V tomto případě ovšem počítejte s tím, že jako provizi zaplatíte minimálně jeden nájem.
3. Náklady na hypotéku/úvěr
Jen hrstka vyvolených je schopna si pořídit nemovitost z peněz, které má volně k dispozici. Počítat proto musíme i s náklady na hypotéku. Do nich spadá:
- Odhad nemovitosti – Banka před schválení samotné hypotéky, bude požadovat odhadní cenu nemovitosti od svého vlastního znalce. Ceny za tento odhad se liší dle jednotlivých bank. Počítat lze ovšem s náklady mezi 3 – 5000,- Kč za ocenění.
- Poplatek za zřízení účtu – Záleží na konkrétní bance. Můžete se setkat s jednorázovým poplatkem ve výši až 0,8 % ze sjednaného úvěru.
- Úroková sazba – v tomto případě je dobré si hlídat dobu fixace, po jejím uplynutí může dojít ke změně úrokové sazby ze strany banky.
- Měsíční splátka – odvíjí se od kombinace výše, úvěru, délky splácení a výše úrokové sazby.
Návratnost investice
U každé investice a nemovitosti nejsou výjimkou je důležité si spočítat návratnost dané investice. Nikdo určitě nechce vyhazovat peníze, a tak je důležité zvážit tuto zásadní finanční stránku. Pro výpočet návratnosti investic můžeme zvolit několik přístupů.
ROI (return on investment) / Reálná návratnost investice
Pro stanovení reálné návratnosti investice je nutné počítat s náklady. Je důležité určit veškeré náklady spojené s investicí a odečíst je od hrubého plánovaného výnosy. Tímto snadným výpočtem získáme čistý provozní výnos. Ten následně vydělíme výší investice, která je spojená s koupí nemovistosti. Kupní cena nemovitosti se totiž liší od samotné investice, do které je nutné započítat výše zmíněné náklady.
ROI = (Čistý provozní výnos / výše investice) * 100
Yield
Yiedl je poměrně rychlý a jednoduchý způsob výpočtu návratnosti investice. Jeho zásadním problémem je to, že na rozdíl od ROI nepočítá s reálnými náklady. Lze ho využít jako rychlý ukazatel pro porovnání jednotlivých nemovitostí. Reálná návratnost investice je případě tohoto výpočtu značně zkreslená
Yield: Roční nájem / Kupní cena nemovitosti
Developerské projekty s Fingoodem
Rádi byste si vyzkoušeli investování do nemovitostí, ale nechce se vám pouštět do hypotéky? Nepřímou investici do nemovitostí si můžete vyzkoušet prostřednictvím Fingoodu.
Vyzkoušejte investici do společnosti FINSERVICE CZ, která svůj byznys specializuje právě na správu a budování nemovitostního portfolia. Investice nabízí skvělé 11% zhodnocení a zajištění nemovitostmi v hodnotě 53,5 mil. korun.